Tras el reciente anuncio de la prohibición de los alquileres de corta estancia por parte de las autoridades locales de Barcelona, recurrimos a la inteligencia de datos para comprender mejor este fenómeno, para adaptar y ganar eficacia en las políticas y medidas orientadas a gestionar la densidad y distribución de los alquileres de corta estancia en este destino.
Tras el anuncio del Ayuntamiento de Barcelona sobre la prohibición de los alquileres de corta estancia a partir de 2029, hemos profundizado en inteligencia de datos sobre los alquileres turísticos en este destino español, con el objetivo de dimensionar el alcance y el impacto del mercado de alquileres turísticos en la ciudad que, como apuntan nuestros datos, es un 63% mayor que los cálculos oficiales hechos públicos por las autoridades de la ciudad.
Para este análisis, hemos estudiado los datos actualizados sobre demanda y disponibilidad de alquileres de corta estancia de mediados de junio de 2024. De forma global, este estudio demuestra la importancia de abordar el mercado del alquiler turístico desde los criterios de densidad de esta oferta de alojamiento, y la necesidad de anticipar el impacto en mercados internacionales clave para Barcelona.
Capacidad, clave para gestionar el mercado de alquiler turístico
Según el Ayuntamiento de Barcelona, la prohibición de alquileres turísticos será efectiva sobre 10.000 viviendas, que verán extinguidas sus licencias a finales de 2028, lo que volverá a poner estos inmuebles en el mercado inmobiliario para los barceloneses. Según nuestra inteligencia de datos, esta cifra podría subestimar el tamaño del mercado de alquileres de corta estancia, un 63% mayor que la cifra oficial, que suma más de 15.800 unidades en total. Esto se traduce en casi 56.700 plazas de alquiler turístico.
Esto significa que el total de plazas de alojamiento en alquileres de corta estancia en Barcelona representa el 67,6% de la capacidad total de los hoteles de la ciudad (84.000 plazas hoteleras a finales de 2023, según el Observatori de Turismo de Barcelona).
“Determinar con claridad la dimensión real del mercado es crucial para la toma de decisiones, sobre todo teniendo en cuenta que, según nuestros datos, aproximadamente 1 de cada 4 unidades de alquiler en Barcelona no cuentan con la licencia obligatoria para alquileres turísticos”, explica Carlos Cendra, socio y director de Marketing y Comunicación de Mabrian.
Densidad, un factor decisivo para entender el impacto de la oferta
De acuerdo a nuestra plataforma de inteligencia de datos, a partir de cifras disponibles en Airbnb, aproximadamente el 27% de los propietarios que anuncian sus inmuebles para uso turístico disponen de un solo alojamiento, mientras que en torno al 73% restante tienen más de un alojamiento anunciado. Cabe destacar que de este 73% de tenedores múltiples (con dos alojamientos o más), el 57% ofertan más de 10 alojamientos.
Cerca del 61% de los alquileres vacacionales en Barcelona se ofertan como «casas completas», mientras que el 33% corresponden a habitaciones privadas y el 4% son apartamentos. Poniendo el foco en la presión geográfica de esta oferta, hasta el 68% de todos los alquileres a corto plazo se concentran en Eixample, Ciutat Vella y Sants-Montjuic.
Mapa de densidad de los alojamientos turísticos en la ciudad de Barcelona (mediados de Junio 2024)
“Los efectos del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) del Ayuntamiento de Barcelona, vigente desde 2017, reflejan el esfuerzo de las autoridades locales por reducir la presión del alquiler vacacional en áreas urbanas con alta densidad, si bien el control de la oferta no legalizada es el gran reto. Por ello insistimos en la necesidad de medir la presión alojativa y la actividad turística real a través de indicadores basados en la monitorización de todos los alojamientos que se ofrecen en todas las plataformas online, estén legalizados o no”. Carlos Cendra, socio y director de Marketing y Comunicación de Mabrian.
Promoción de destino para manejar expectativa y demanda internacional
Un aspecto fundamental a tener en cuenta para la formulación de políticas que limiten el alquiler vacacional es la popularidad de este tipo de alojamiento en mercados emisores prioritarios. De esta forma, los estadounidenses, franceses, australianos y británicos concentran la mayor parte de la demanda del alquileres turísticos, “lo que implica que Barcelona está enviando señales claras a estos mercados emisores, cambiando un aspecto relevante de su experiencia en el destino, lo que requiere una gestión adecuada en cada mercado para no desincentivar el gasto o las estancias de segmentos clave de la demanda, como las familias o los viajeros con estancias más largas”, indica el CMO de Mabrian.
Este dato es especialmente relevante al comparar el coste por noche en alquiler turístico y en hoteles. Como muestran nuestros datos para junio de 2024, en promedio, el precio por persona y noche para la segunda semana de junio en un alojamiento de alquiler vacacional es de 56 euros, mientras que la estancia en un hotel en un hotel de 3 estrellas es de 167 euros por persona, y 175 euros por persona en un hotel de 4 estrellas.
