Utilizando nuestra Herramienta de Seguimiento de Alquileres a Corto Plazo (STR), estudiamos la distribución de los arrendadores de alquiler turístico en el mercado español, para desvelar que está controlado mayoritariamente por particulares y pequeños propietarios o agencias.
Este estudio sobre la distribución de la gestión y propiedad de la vivienda turística en España se ha llevado a cabo cruzando diversos puntos de datos utilizando nuestra herramienta de seguimiento y control de la oferta de STR, capaz de procesar y analizar la información disponible asociada a todos los anuncios en Airbnb, Booking.com y TripAdvisor.
Los datos corresponden a una instantánea del 15 de marzo de 2025, considerando las 50 provincias españolas (excluyendo Ceuta y Melilla). Al capturar millones de puntos de datos de los anuncios de Airbnb a partir de la fecha de referencia, el estudio proporciona una visión muy actualizada de la oferta de STR en España. A partir de los códigos de identificación (ID) de los anfitriones registrados en Airbnb y los anuncios disponibles asociados a sus perfiles, determinamos cuántas propiedades están siendo gestionadas por los perfiles de esos anfitriones en toda España.
Los listados se han clasificado por tipo de anfitrión o arrendador, entendiendo este concepto no solo como propietarios, sino como cualquier persona física o jurídica, representada en un perfil de usuario o anfitrión, que administre una o más propiedades, ya sean propias o no. Los anfitriones o arrendadores se han clasificado en tres categorías: Particulares (anfitriones que alquilan un STR, ya sea como propietarios o gestionándolo para un tercero); Pequeños arrendadores (con una cartera de 2 a 10 STR, propios o administrados); y Grandes Arrendadores (con una cartera de 11 o más VUTs, divididas en tres niveles: 11 a 20 unidades, 21 a 50 unidades y 51 y más).
Los datos corresponden a una instantánea del 15 de marzo de 2025, que captura millones de puntos de datos de los listados de Airbnb, que proporciona una visión muy actualizada del mercado de STR en España. Centramos nuestro análisis en Airbnb por su alta penetración en el mercado español de STR: de hecho, como señala un reciente estudio de Phocuswiright, casi el 90% de la oferta de VUT está disponible en esta plataforma.
Un negocio controlado por particulares y pequeños arrendadores
El análisis de Mabrian muestra que el alquiler turístico en España es propiedad o está gestionado principalmente por particulares y pequeños arrendadores, que representan, de media, el 74,1% y el 23,9% de los anfitriones, respectivamente.
Las provincias con mayor número de anfitriones que ofrecen una única STR, y por encima de la media nacional, son Murcia y Castellón (77,9%), Alicante (77,4%), Pontevedra (76,8%), Vizcaya (76,4%), Cantabria (76,3%), Tarragona (75,5%), Huelva (75,3%), Almería (74,8%), Girona (74,6%) y A Coruña (74,2%). Las provincias donde se ubican importantes destinos turísticos, como Málaga (72,8%), Guipúzcoa (72,5%), Valencia (72,3%) o Cádiz (71,2%) se sitúan ligeramente por debajo de la media nacional, mientras que el porcentaje de pequeños arrendadores es mayor en algunas de las provincias donde se encuentran algunos de los destinos más visitados de España, como Baleares (69,8%), Madrid (67,1%), Santa Cruz de Tenerife (66,2%), Barcelona (64,5%) o Sevilla (63,4%).
Los grandes propietarios de STR representan, de media, el 2% del total de alojamientos turísticos en España. Las tres provincias con mayor proporción de grandes arrendadores son Córdoba (6,4% de sus listados), Lleida (5%) y Sevilla (4,8%).
Además, 17 provincias duplican el promedio nacional de STR controlados por grandes arrendadores. Es el caso de Santa Cruz de Tenerife (3,5% del total), Tarragona, Girona y Soria (3,7%), Málaga (3,8%), Cáceres (4%), Zamora y Murcia (4,1%), Baleares (4,2%), Palencia (4,3%), Granada (4,4%), Barcelona, Huelva y Jaén (4,5%).
Entre las provincias con mayor índice turístico y con un mayor porcentaje de grandes arrendadores (como Santa Cruz de Tenerife, Tarragona, Málaga, Murcia, Baleares, Granada, Barcelona, Córdoba y Sevilla), los datos muestran que alrededor del 42% de los grandes arrendadores de RTT de estas provincias controlan una cartera de 11 a 20 alojamientos turísticos; el 28% gestiona entre 21 y 50 unidades. y el 30% restante gestiona más de 51 alojamientos turísticos.
"La estructura del mercado de alquiler a corto plazo en España, tal y como se refleja en nuestros datos, pone de manifiesto varios problemas críticos. Por un lado, la mayoría de las propiedades STR son gestionadas por arrendadores individuales que las aprovechan para generar ingresos complementarios y ampliar la gama de opciones de alojamiento disponibles en los destinos. Sin embargo, los estándares de calidad inconsistentes y los diferentes niveles de cumplimiento regulatorio presentan desafíos significativos para los destinos que se esfuerzan por mantener la integridad de su oferta de alojamiento y su reputación general. Además, los arrendadores a pequeña escala, que representan casi una cuarta parte del mercado, desempeñan un papel clave en la configuración de la dinámica de precios, la competitividad y los puntos de referencia de calidad para el sector STR. También sirven como importantes actores económicos locales, a menudo operando con modelos de negocio estructurados que pueden contribuir positivamente a la economía del destino".
Casi cuatro de cada 10 viviendas turísticas en España no tienen licencia
Nuestro estudio también analiza los listados de STR españoles desde la perspectiva de las licencias. Nuestros datos indican que, en promedio, el 62% de los listados de STR informan sobre su licencia, mientras que el 38% restante no lo hace. Esto no significa que todos los listados que no publican su licencia no la tengan, pero es una métrica que proporciona a las autoridades un indicador del grupo potencial de listados no regulados.
Las provincias con mayor proporción de listados que declaran licencias (una media del 96,3% del total) son las provincias andaluzas (Almería, Málaga, Córdoba, Jaén, Cádiz, Sevilla, Huelva y Granada) y las provincias catalanas (Tarragona, Girona, Lleida y Barcelona).
Otras provincias de gran importancia para el turismo en España muestran tendencias dispares: por ejemplo, mientras que el 67,8% de los listados de STR disponibles en las Islas Baleares reportan licencias, pero en Alicante, la segunda provincia con más listados de STR disponibles en España, la mayoría (56,8%) no reporta licencias, de manera similar a Las Palmas (60%) o Santa Cruz de Tenerife. (60.6%).
En otras provincias de gran importancia por el volumen de listados disponibles, como Madrid, el 86,5% de los listados de STR no incluyen una licencia asociada. Lo mismo ocurre con el 70,3% de los anuncios en Valencia, el 69,1% de los anuncios VUT en Pontevedra, el 64,8% en Toledo y el 62,5% en Murcia.
"La normativa y la capacidad de las autoridades públicas para controlar los listados no conformes varían significativamente entre comunidades autónomas y provincias. Esta disparidad repercute directamente en la proporción de licencias declaradas, o no, en las plataformas de alquiler turístico y presenta un gran desafío para la supervisión pública. La capacidad de identificar con precisión los anuncios sin licencia y cruzarlos con los registros oficiales, como ya están haciendo destinos como Ibiza y Menorca, tiene el potencial de remodelar el mercado de alquiler a corto plazo en España, permitiendo una regulación y aplicación más efectivas".
